지역 현실 외면하는 국토부…광주시 ‘한숨’

오는 7월 공원일몰제 지정 시효 해제를 앞둔 광주 중앙공원이 11일 ‘도심 속 허파’라는 별칭처럼 건강한 녹색 빛을 뿜어내고 있다. 서구 금호동, 쌍촌동, 풍암동, 화정동 등을 걸치고 있는 중앙공원은 부지면적만 302만8000여㎡로, 광주 도시공원의 40% 안팎을 차지한다. /김진수 기자 jeans@kwangju.co.kr

광주시가 민선 7기 들어 의욕적으로 추진 중인 각종 역점 사업들이 ‘국토부’의 잇따른 제동으로 줄줄이 좌초 위기를 맞고 있다.

전국 자치단체 중 모범 사례로 평가받아온 광주시의 민간공원 특례사업이 국토부와 산하 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 해제 불가 방침으로 무산될 처지다. 환경부와 의기투합한 국내 1호 도심 속 국가하천습지 지정(광산구 장록습지) 사업도 국토부의 반대 의견으로 난항을 겪고 있다.

광주시는 국토부를 수시로 방문해 해당 사업들의 중요성을 설명하고 지역 현실에 맞는 대책 마련을 호소하고 있지만, 국토부측은 원론적 답변만 반복하는 등 무성의한 태도로 일관하고 있는 것으로 전해졌다.

지난 11일 광주시 등에 따르면 시는 최근 수차례 국토부와 HUG를 방문해 광주 민간공원 특례사업지의 고분양가 관리지역 해제를 건의했지만, 어렵다는 답변을 들었다. HUG측은 오히려 평당(3.3㎡) 최대 2046만원대로 책정해야만 사업성이 있는 서구 중앙공원 1지구(임대 포함 2616세대)에 대해 평당 1474만원을 책정해야 한다는 내부 시뮬레이션 결과를 제시한 것으로 알려졌다. HUG는 고분양가 관리지역에 지정되면 1년이 넘었을 때 주변 아파트 대비 105％를 넘지 않는 범위에서 분양가를 책정해야 하는 내부 규정 등을 반영한 것으로 전해졌다. 지난해 분양에 나선 중앙공원 1지구 인근 모 아파트의 평당 분양가는 1470만원이었다.

아직 확정된 평당 가격은 아니지만, 전문가들은 최종 분양가도 시뮬레이션 결과를 크게 벗어나지 않을 것으로 보고 있다.

이 같은 HUG측 조치와 관련해 광주시가 자초한 부분이 있다는 지적도 나온다. 광주시가 지난해 6월 전국 자치단체 중 처음으로 HUG측에 고분양가 관리지역 지정을 건의하면서, 민간공원 특례사업지역의 고분양 배경 등 특수성 등을 알리지 않았기 때문이다.

광주시는 당시 한쪽 부서에선 광주 중앙공원 1지구에 대해 평당 최대 2000만원대의 고분양을 적용하는 대신 시민에게 넓은 면적의 공원을 되돌려 주는 방식으로 진행하고, 또 다른 부서에선 해당 지역을 고분양가 관리 지역으로 지정하는 엇박자를 냈다.

광주시는 최근 HUG와 상위 기관인 국토부측에 민간공원 특례사업지의 고분양가 해제를 건의하고 있지만, 사실상 불가 의견을 전달받은 것으로 알려졌다.

중앙공원 개발자측은 최악의 경우 사업을 포기하고, 광주시를 상대로 최대 1000억원대의 손해배상 청구 소송에 나설 수 밖에 없다는 입장이다.

일정 이익을 확보해야만 프로젝트파인낸싱(PF)을 통한 금융권의 자금조달이 가능한 데, 고분양가 제한을 받는다면 적자 우려 때문에 자금투자 자체를 받을 수 없다는 게 사업자의 주장이다.

업체측은 HUG 시뮬레이션처럼 평당 1474만원의 분양가를 책정할 경우 수익율은 기존 6.99%(세전 1432억원)에서 -36.79%까지 떨어져 최대 5000억원대의 적자가 발생할 것으로 추정하고 있다. 업체는 현재 토지보상 절차 등 모든 사업을 중단했다.

광주시는 HUG를 상대로 고분양가 관리지역 해제를 지속적으로 요구하는 한편 사업성을 높이기 위한 대안 마련에도 착수한다. 시는 우선 현재 199.8％인 용적률을 법적으로 허용 가능한 220％ 인근까지 상향해 130여 세대를 추가하는 방안을 검토중이다.

또 사업자가 공공사업으로 부담하기로 한 공원 조성사업비(1300억원)과 공공기여금(250억원)을 삭감해 부담을 덜어주는 방식도 살펴보고 있다.

하지만, 이러한 두 방법을 모두 동원하더라도 HUG측 분양가로는 업체의 수익 자체를 보장할 수 없다는 게 광주시의 고민이다. 시는 이에 따라 아파트 등을 지을 수 있는 비공원시설 면적을 현재 7.8%에서 사업 공고 당시 기준인 8.7%로 확대하는 방안까지 들여다보고 있다.

광주시 관계자는 “HUG에 고분양가 관리지역 해제가 안된다면 민간공원 특례사업의 특수성을 감안해 평당 분양가를 1600만원대로 상향해 줄 것을 요청할 방침”이라며 “늦어도 7월말까지는 최적의 해결 방안을 찾아내 사업이 원만하게 추진될 수 있도록 하겠다”고 말했다.

/박진표 기자 lucky@kwangju.co.kr

 

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