인구 감소지역·지방 미분양 구입 ‘주택 수’ 제외

정부 1·10 주택대책 발표
1세대 1주택 특례…재건축·재개발, 구제서 지원대상으로 전환
기업형 임대사업자 육성에 정책 우선 순위…정책 방향 탈바꿈

/클립아트코리아

정부가 10일 발표한 주택대책에 지방 건설기업의 여건 개선과 주택 수요 진작이 담겼다.

기존 1주택 자가 준공 후 미분양 주택을 구매하더라도 ‘1주택자’ 특례를 적용하기로 했고 신축 오피스텔, 빌라 구입 시 세제 혜택을 주기로 했다.

고금리·고물가로 주택건설 사업성이 악화하고 부동산 프로젝트파이낸스(PF) 불안으로 공급 확대가 쉽지 않은 상황이 되자, 공급완화보다 적극적인 수요 진작에 나선 것으로 보인다.

◇미분양 주택 구입시 주택수 제외=10일 관계부처 합동으로 이 같은 내용의 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’에 따르면 정부는 우선 사업자가 지방 준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용하면 주택 건설사업자 원시취득(신축건물) 취득세를 최대 50% 감면해준다.

법 개정을 전제로 1년 간 시행되는 이 감면은 올해 준공된 취득가액 3억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하 미분양 주택 가운데 올해 연말까지 임대계약(2년 이상)을 체결한 주택이 대상이다.

정부는 또 준공 후 미분양 추이, 분양가 할인 등 건설사의 자구노력, 임대 수요 등을 고려해 미분양 주택의 한국토지주택공사(LH) 매입도 추진한다.

또 앞으로 2년간 지방 준공 후 미분양 주택(85㎡·6억원 이하)을 최초로 구입하는 경우 해당 주택을 세금 산정 시 주택 수에서 제외할 예정이다.

기존 1주택자가 최초 구입하면 ‘1세대 1주택’ 특례가 적용된다.

소위 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양을 줄여 지방의 건설사업 여건을 개선하려는 것이다.

이와 함께 기존 1주택자가 인구 감소지역에서 주택 1채를 신규 취득해도 1주택자로 간주해 ‘1세대 1주택’ 특례를 적용한다.

이는 주택 구입을 촉진해 미분양을 해소하기 위한 것이다.

◇비아파트 수요 촉진해 임대공급 확대=정부는 또 소형 주택의 구입 부담을 낮추기 위해 한시적으로 세제 혜택을 주기로 했다.

올해와 내년 2년간 준공된 신축 소형 주택을 구입한다면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외한다.

대상은 전용 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 주거용 오피스텔, 다가구 주택, 공동주택(아파트 제외), 도시형생활주택이다.

오피스텔 등이 주택 수에서 제외되면 주택 매수자가 기존 보유 주택 수에 해당하는 세율을 적용받을 수 있다.

다주택자는 양도세·종부세 중과를 적용받지 않아 부담을 덜게 된다. 조정지역에서 2주택은 8%, 3주택 이상은 12%인 취득세 중과 때도 배제된다. 취득세는 2026년까지 산정 때 주택 수에서 제외하고 추후 연장 여부를 검토하기로 했다.

단 1주택자가 추가로 소형 주택을 구입한다면 1가구 1주택 양도세·종부세 혜택을 받을 수 없다.

신축이 아닌 기존 소형 주택의 경우 구입 후 임대등록을 하면 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다.

소형 주택과 함께 지방의 준공 후 미분양 주택을 매입할 때도 2년간 세제 산정 때 주택 수에서 제외한다. 대상 주택은 면적 85㎡, 6억원 이하 주택이다. 올해 1월 10일 이후 주택사업자로부터 최초 구입한 미분양 주택부터 세제 혜택이 적용된다.

소형 주택과 달리 준공 후 미분양 주택은 기존 1주택자가 구입 때 1가구 1주택 양도세·종부세 특례를 적용한다.

◇PF대출 대환보증 등 통해 건설사 자금흐름 개선=정부는 주택공급 사업 등이 안정적으로 추진될 수 있도록 건설사 자금 흐름 개선 및 사업장별 재구조화·정상화도 지원키로 했다.

이를 위해 정부는 우선 25조원 규모의 공적 PF 대출 보증 25조원을 차질 없이 공급한다.

또 주택도시보증공사(HUG) PF 대출 대환보증을 발급해 높은 이율의 대출을 저금리 대출로 대환할 수 있도록 돕는다.

나아가 시행사와 대출기관 간 정보 비대칭 해소를 위한 보증기관 상설협의체를 구성하고, PF 관련 정보를 주택 관련 단체에 제공한다.

이와 함께 정부는 준공기한이 지난 시공사에 대해서는 책임분담을 전제로 대주단 협약을 통해 시공사의 채무 인수 시점 연장을 독려하고, 정상 사업장에 대해서는 적시 유동성 공급 및 과도한 수수료 책정을 시정할 방침이다. 건설사 보증 PF 자산유동화기업어음(PF-ABCP)에 대한 대출 전환 확대 등도 추진한다.

또 ▲PF 대출 시 건설사의 책임준공 의무에 대한 이행보증 확대(3조원→6조원) ▲ 비주택 PF 보증 도입 확대(3조원→4조원) ▲ 자금난을 겪는 건설사에 대한 특별융자 확대(3000억원→4000억원) 등의 조치도 취할 예정이다.

정부는 이밖에도 이날 오피스텔 발코니 설치를 허용하고, 현재 10년인 임대의무기간을 6년으로 낮춘 단기 등록임대를 되살리겠다는 뜻을 밝혔다.

/김민석 기자 mskim@kwangju.co.kr

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